Kinnisvarasse investeerimine 1

Kuidas meie alustasime kinnisvarasse investeerimisega?

Kinnisvarasse investeerimine on kolmeosaline postituste seeria, mis räägib sellest, kuidas me soetasime oma esimese üürikorteri. Esimene postitus räägib otsimisest ja ostmisest.

Juba ammu lubasin kirjutada pikemalt sellest, kuidas sai soetatud üürikorter, millest kuuülevaadetes juttu on. Huvitav oli seejuures, et olime ise sel ajal ja ka pärast seda üürnikud, kuid nagu ma hiljem kogenumatelt kinnisvarainvestoritelt olen kuulnud, siis ongi see tihti mõistlik lähenemine. Kuna ühe postitusena läheks see liiga pikaks, siis jagan selle kolmeks. See postitus räägib korteri otsimisest ja ostmisest, teine renoveerimisest ja kolmas välja üürimisest.

Kinnisvarasse investeerimisega alustamine ei käi üleöö. Olime sellele mõelnud üsna pikalt ja ka mõningaid kortereid vaatamas käinud. Lisaks sellele olin mina lugenud Tõnu Toompargi raamatut “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas”, kuulanud Kinnisvararaadiot ja osalenud 2014. aasta kevadel Peeter Pärteli Kinnisvarakoolitusel. Kui plaanid üürile andmisega tõsisemalt tegelema hakata, siis soovitan nendega tutvuda ja kui kõige jaoks ei ole aega, siis käi kindlasti koolitusel ja sirvi raamatut.

Me ei otsinud just väga aktiivselt korterit, mida osta, kuid 3-4 korda nädalas sirvisime elukaaslasega mõlemad suuremad kinnisvaraportaalid läbi. Algselt oli meil siiski mõttes leida korter, mis meile endale sobiks, sest kes oleksid paremad üürnikud, kui me ise? Selline otsimine hakkas peale umbes 2013. aasta algusest, vahetult pärast seda, kui olime Tartusse kolinud ja ei olnud oma esimese eluasemega rahul.

Elu läks aga edasi ja vahetasime hoopis oma ühe üürikorteri teise vastu (50 ruutmeetrilt 18-le, et kulusid kokku hoida), kuid huvi kinnisvarakuulutuste vastu ei raugenud. Aeg-ajalt viskasime ikka pilgu peale ja kui midagi huvitavat tundus, siis läksime vaatama. Enamasti olid korterid oma seisukorra kohta liiga kallid või polnud meil julgust, et nii suurt asja ette võtta.

Kuni 2014. juuni kuu alguses hõikas minu elukaaslane teisest toast, et ta leidis ühe huvitava puumaja korteri. Jooksin vaatama ja tõesti tundus potentsiaali olevat – keskmises seisukorras, 35 m2, ühetoaline, üsna kesklinna lähedal ja mitmete Tartu Ülikooli õppehoonete lähedal. Küsiti selle eest 29 000€, mis tegi ruutmeetri hinnaks 830€. See oli mõistlik, sest harva leidus kortereid alla 1000€/m² ja tavaliselt olid need üsna kehvas seisukorras. Maakler oli veidi ehmatanud meie kõne peale, kuna ta oli just 3 minutit tagasi kuulutuse üles pannud.

Kui me järgmine päev korterit vaatama läksime, siis korteri väljanägemises üllatusi ei olnud. Kõik tundus hästi, ainult planeering oli veidike kehva. Põhimõtteliselt oli korteril 2 koridori ja üks väike tuba. Oli selge, et toas olev sein on vaja maha lõhkuda ning see ei tundunud probleem, kuna maakler väitis, et tegemist on ajutise vaheseinaga. Eelmisel omanikul oli ka majarahva ees üle 1000€ võlg, kuid ta oli nõus, et see kirjutatakse notari lepingusse ning korteri müügist saadavast rahast läheb see kohe maha.

Lisaks seina lõhkumisele oli tarvis kindlasti ehitada olemasolev WC laiemaks, et sinna mahuks ka dušširuum, sest hetkel oli dušinurk köögis (tundub uskumatu, aga Tartus üsna tavaline nähtus). Olime ise üürikortereid otsides sellised variandid kohe kõrvale jätnud ja seetõttu leidsime, et ka selles korteris peab korralik sanitaarruum olema. Pisematest asjadest jäi kohe silma veel vajadus kööki värskendada ja lasta ahjuuks pottsepal üle vaadata, kuna see oli veidike eemale vajunud.

Selline nägi korter välja siis ostuhetkel:

Korterile oli üsna suur nõudlus, peale meie käisid seda veel 3-4 inimest vaatamas samal päeval ja mitmed neist olid tõsiselt huvitatud, seega tuli kiirelt otsustada. Meil aga ei olnud veel selge, kust me raha saaks korteri ostu finantseerimiseks.

Proovisime enda jaoks läbi mõtestada, mis läheks korteri renoveerimine maksma ja kui palju oleks meil omavahendeid võimalik sinna paigutada. Sai selgeks, et renoveerimise raha saaksime kokku, aga kogu korteri ostuks vajalik summa oleks tarvis laenata. Aga kellelt?

Tuleb välja, et on tarvis rääkida enda ümber olevate inimestega. Kui tutvustasin oma lähedasele inimesele meie plaani, oli tal esiti küll hulgaliselt küsimusi, kuid lõpuks jõudsime kokkuleppele. Laenuintressiks sai 5% klausliga, et kui Euribor tõuseb üle 2%, siis intress tõuseb kahte protsenti ületava protsendi võrra. Näiteks kui Euribor peaks olema 3%, siis on meie laenuintressiks 5+1=6%. See kaitseb laenuandjat intressimäärade tõusu eest.

Laenuperioodiks sai 5 aastat ja laenusummaks 30 000€. Laenu maksame bullet graafiku alusel, mis tähendab, et igakuiselt tasume ainult intresse ja kogu põhiosa tuleb maksta ühe maksena 5 aasta pärast. See on hea, kuna teeb igakuise laenumakse väiksemaks. Kui küsite, et kust me viie aasta pärast võtame selle raha, et tagasi maksta, siis on laias laastus 2 varianti. Esiteks on suure tõenäosusega võimalus laenu refinantseerida, mis tähendab uue laenulepingu sõlmimist, kas siis sama või mõne teise laenupakkuja juures. Teiseks võib korteri müüa, millest suure tõenäosusega peaks piisama laenu tagasi maksmiseks, sest ostsime selle alla turuhinna ja pärast seda renoveerisime.

Kuna olime laenuandjaga kokkuleppele jõudnud, siis ütlesime juba samal õhtul, et me ostame selle korteri. Edasi käis kõik väga kiiresti, järgmisel päeval maksime ära broneerimistasu ja juba nelja päeva pärast õnnestus maakleril saada notari aeg. Pärast notaris käiku võtsime korteri vastu ja olimegi värsked korteriomanikud. Nüüd tuli hakata ehitajat otsima.

Mis me sellest õppisime? Esiteks, Sa ei pea teadma, kuidas Sa lõpuni välja jõuad selleks, et alustada. Teiseks, tuleb inimestega rääkida ja küsida. Ma olin väga lähedal sellele, et kogu projekt katki jätta, kuna ma ei julgenud küsida. Kolmandaks, head diilid lähevad ruttu ja tuleb otsustada kiiresti, muidu võib ilma jääda.

Kui Sa oled samuti kinnisvarasse investeerimisest huvitatud, siis tuleb lihtsalt pihta hakata. Loe raamatuid, käi koolitustel ja mine kortereid reaalselt vaatama. Just viimane on eriti oluline, kuna siis saad kogemust, mida erinevate korterite juures vaadata. Peeter Pärtel käib näiteks oma koolitustel alati välja koduse ülesande – vaadata 90 päevaga 100 korterit. Vähesed viitsivad selle ette võtta, kuid need kes võtavad, neist on enamikus ka kinnisvarainvestorid saanud.

Kui Sa mõtled, et kust raha leida, siis on tegelikult palju inimesi, kellel suur hulk raha seisab lihtsalt kontol ja nad ei oska seda kuhugi mõistlikult investeerida. Arvad, et Sinu tutvusringkonnas ei leidu kedagi neid? Räägi inimestega ja Sa hakkad nägema võimalusi.

Järgmises postituses räägin sellest, kuidas meil renoveerimine läks ja missuguseid üllatusi selle käigus ette tuli. Loe seda siit: Kinnisvarasse investeerimine 2 – renoveerimine.

Et järgmisi postitusi mitte maha magada, liitu Raha teeb Raha meililistiga: