Esimese kinnisvarainvesteeringu renoveerimine
Kinnisvarasse investeerimine on kolmeosaline postituste seeria, mis räägib sellest, kuidas me soetasime oma esimese üürikorteri? Kui Sa ei ole esimest osa lugenud, siis saad teha seda siit: Kinnisvarasse investeerimine 1 – otsimine ja ostmine.
Nüüd, olles (tulevase) üürikorteri omanikud, tuli hakata tööle! Käis igasugu erinevaid mõtteid peast läbi, kuidas ja mida renoveerida, kuid oli selge, et mõned asjad on vaja kindlasti teha: vannituba ehitada, toa planeeringut parandada ja ahjuga tegeleda. Arvasime, et mõningate asjadega saame ise hakkama, kuid suuremahulisteks töödeks oli ikkagi ehitajat tarvis. Nii me siis asusimegi otsima.
Tegelikult olime üsna nõutud. Googeldasime, küsisime tuttavatelt ja vaatasime isegi ajalehekuulutusi ning leidsime lõpuks neli tegijat, kes olid valmis vaatama tulema. Kolm neist tulid ka reaalselt kohale ja nii me siis näitasime ja rääkisime neile, mis teha oleks vaja. Sel hetkel me väga täpselt veel kõike detailideni ei teadnud, kuid soovisime neilt ikkagi pakkumist tööraha kohta saada.
Need me ka saime ja kusjuures väga erinevad. Kõige odavama ja kallima pakkumise vahe oli 9 korda. Tõe huvides tuleb mainida, et kõige kallimas pakkumises olid olemas ka mõningad materjalid, kuid mitte kõik. Natuke kaalumist ja leidsime, et võtame kõige odavama pakkumise. Nii saigi meie korteri renoveerijaks Jaan koos abilistega.
Leppisime kokku, et lammutustööd teeme ise, mis seisnes vana kipsi ja krohvi mahavõtmises ja muu kola välja vedamises. Kuna seda ei olnud veel tehtud, siis tuli sellega kibekiiresti pihta hakata, et Jaan saaks töödega alustada. Lammutuse käigus selgus, et sein, mida soovisime kindlasti maha võtta ja mis pidi “ajutine” olema, osutus kandvaks palkseinaks. Seetõttu kutsusime kohale projekteerija, kes meie õnneks ütles, et selle siiski võib maha võtta, kuid seda tuleb mõlemalt poolt eraldi toestada. Nii siis saigi tehtud ja pärast seina maha lõhkumist oli tegemist nagu hoopis teise korteriga.
Olime pikalt mõtisklenud selle üle, et kas sellest peaks saama suur ühetoaline või väike kahetoaline korter, kusjuures üks meist tundus eelistavat ühte ja teine teist varianti. Nii me siis käisime üsna mitu õhtut seal mööda tuba mõõdulindiga ringi ja leidsime lõpuks, et on mõistlik, kui see saab olema suur ühetoaline korter, aga eraldi garderoobiga.
Mõtlesime ka, mida teha korteris olnud dušikabiiniga, mis iseenesest nägi välja korralik, aga millele meil endal mingit kasutust ei olnud. Panin selle proovi mõttes osta.ee-sse müüki 0,1€-ga ja mõtlesin, et kui 10-20€ selle eest saab, siis on hästi. Minu üllatuseks kerkis oksjoni hind aga 97 euroni ja ostja tundus kaubaga ka täitsa rahul olevat. Suurt innustust saades panin müüki ka üle jääva puhvetkapi, kuid sellele ei pakkunud keegi isegi alghinda. See sai viidud siis Uuskasutusse.
Kogu ehitusprotsessi tegi keerukamaks see, et mina olin juba varasemalt otsustanud, et sellel samal suvel teen ära kohustusliku praktika ülikoolis, mis seisnes kaheksast viieni töötamises pea kaks kuud. Ja kuigi võib tunduda, et mis siis sellest, kui meil ehitaja oli, siis nii lihtne kogu see asi siiski ei olnud. Kõiksugu otsuseid ja valikuid oli vaja teha: mis värvi tulevad seinad, kuhu tulevad pistikupesad, missugused need välja näevad jne. Ka materjalide ostmise olime enda kanda võtnud, nii et mööda ehituspoodi jooksmist oli üsna palju (õnneks saime mõningate asjade ostmise ka ehitajale edasi delegeerida).
Nagu sellest vähe oleks, olime kokku leppinud ka, et sodi äravedamisega tegeleme me ise. See oli omaette ettevõtmine, sest omal meil autot ei olnud. Ka ühtegi tuttavat ei leidunud, kellel oleks konksuga autot saanud laenata ja konteineri tellimine tundus paraja röövimisena sel hetkel. Seega rentisime nendel päevadel, kui sellega tegeleda oli vaja, auto.
Ehitus laabus ise suuremate viperusteta. Keskmiselt üle päeva käisime vaatamas, kuidas töö sujub ja andsime edasi juhtnööre, mida ja kuidas me näha soovime. Tänu ehitajale leidsime ka elektriku ja pottsepa, kes mõistliku hinnaga vajalikud tööd ära tegid.
Korteris lõppesid suuremad ehitustööd 15. augusti paiku, pärast mida jäi meil endil veel üht-teist teha. Tarvis oli tagasi paigaldada köögimööbel, mille karkassi otsustasime jätta vana, kuid panime uue tasapinna ja kapiuksed. Lisaks veel paigaldada kardinapuud ja garderoobi riiulid, leida mööbel ja koristada. Kõik need asjad võtsid meil aga kahekesi tegeledes aega ligi nädala. Nii kaua läks erinevatel põhjustel – kord ei olnud vajalikku tööriista, siis ei sobinud kruvid või tüüblid jne. Eriti hästi on meeles kardinapuude ülespanemisega jändamine, kus sai päeva jooksul kolm korda ehituspoe vahet käidud. Samuti tahtsime mööbli leida võimalikult soodsalt, nii et otsisime peamiselt kasutatuid asju, mis võttis ka rohkem aega.
Mis üürikorteri renoveerimine maksab?
Kogukulu peale korteri ostmist kuni väljaüürimiseni oli 6426€. Selle sisse on arvestatud ka kõik kõrvalkulud, mis renoveerimise ajal tekkisid, näiteks intressi- ja kindlustusmaksed, kommunaalkulud jne. Ehk see on kulu, mis oleks olnud olemata, kui oleksime ostnud renoveeritud korteri ja saanud kohe üürikuulutuse üles panna. Meie endi tööaega ei ole aga arvesse võetud (kuna mul puudub varasem kogemus selles vallas, siis ootaksin hea meelega kommentaare, et kas sellises mahus tööde kohta on see vähe või palju).
Mida me õppisime sellest?
Esiteks, ma olen küll olnud kättpidi juures nii majaehitusel kui ka korteri renoveerimisel, kuid siiski võtab minul mingite asjade tegemine tunduvalt rohkem aega kui inimesel, kes teeb seda iga päev. Seega oli esimeseks õppetunniks, et ei ole mõtet teha asju, milles Sa pädev ei ole. See säästab väga palju aega ja närve ning lõppkokkuvõtteks ka raha (iga päev, mis korter ei ole välja üüritud on kulu).
Teiseks kogesin ma esimest korda, kuidas delegeerida töid teistele inimestele. Me ei saanud küll sellega väga hästi hakkama, kuid kogemus oli hindamatu. On ütlemata hea tunne, kui asjad liiguvad ise kohal olemata.
Kolmandaks, lihtsam on parem. Ei ole mõtet liiga palju vaeva näha väikeste detailidega. Peamiselt tudengitele suunatud üürikorteri puhul on oluline, et korter oleks puhas ja korras. Viimase moe järgi renoveerimine ei võimalda tegelikult palju rohkem üüri küsida.
Neljandaks, ei tohi unustada, mille jaoks korterit teha. Missugused asjad tõstavad üürniku jaoks korteri väärtust ja missugused mitte. Me võtsime asja natuke liiga suurelt ette, sest lõhkusime kipsi välja ka seintest, kus see oli täiesti korralik. Siis oli meil mõttes, et võidame veidi ruumi juurde ja saavad elektrijuhtmed korralikult veetud, kuid tagantjärele mõeldes oleks ka ilma saanud.
Järgmises postituses kirjutan väljaüürimisest ja sellest, kui palju see meile nüüd igakuiselt tulu toob. Loe seda siit: Kinnisvarasse investeerimine 3.
Et järgmisi postitusi mitte maha magada, liitu Raha teeb Raha meililistiga:
[…] Kinnisvarasse investeerimine on kolmeosaline postituste seeria, mis räägib sellest, kuidas me soetasime oma esimese üürikorteri? Teist osa renoveerimise kohta loe siit: Kinnisvarasse investeerimine 2 – renoveerimine […]
Mis hinnaga planeerid korteri välja üürida?
Korter sai valmis eelmise aasta augusti lõpus ja on ka sellest ajast saadik välja üüritud. Hetkel on üürihind 295€ kuus, kuid kirjutan sellest täpsemalt järgmises postituses.
Sooviks pilte renoveeritud korterist
Pildid renoveeritud korterist tulevad järgmise postitusega, mis peaks paari päeva pärast valmis saama.
Kas sa üüritulu deklareerid ka?
Korter on soetatud ettevõttele ja seega tulumaksu tuleb maksta alles siis, kui raha ettevõttest välja võtan.
Kui on plaanis asjaga tõsisemalt tegeleda, siis ongi mõistlik seda läbi ettevõtte teha, kuid kui jääda ainult ühe korteri juurde, siis on eraisikuna lihtsam ja sellisel juhul tuleks kindlasti ka üüritulu deklareerida.
Ettevõtluse koha pealt veel selline küsimus, et kas sa tegid ettevõtte spetsiaalselt otstarbega, et manageerida selle alt üürikorterid või on ettevõte tegevusvaldkond midagi muud? Ehk kas ettevõte oli juba eelnevalt olemas või tegid ettevõtte spetsiaalselt üürikorterite äri jaoks?
Ettevõte oli enne olemas ja põhitegevus on midagi muud. Ettevõtte alt tegemine oli meie jaoks ka loogiline, kuna enamik varast on selles ettevõttes.
Kui Sul hetkel ei ole ettevõtet, aga plaanid üürikorterit soetada, siis mõtle enda jaoks läbi, kas tahad sellega tõsisemalt tegeleda või plaanid ainult ühe korteri osta. Isegi kui alguses ostad eraisikuna, siis on võimalik tulevikus müüa see ettevõttele, anda tasuta kasutada või renitada. Ma isiklikult soovitaks asju ikkagi läbi ettevõtt ajada, eriti kui on renoveerida vaja, sest siis läheb kogu renoveerimiskulu tulevasest tulust maha.
Korteri ostmine ettevõttele ei pruugi meeldida ühistule juhul kui ühistul on kogu maja renoveerimisplaanid ning soov selleks ka Kredex-laenu võtta. Kui ettevõtete omanduses on rohkem kui 10% pinda, siis Kredexist renoveerimiseks laenu ei saa.
Oletan ka, et su ettevõte on käibemaksukohuslane ja teed sellega riigile sikku?
See on huvitav, et Kredexist laenu ei saa, polnud seda varem kuulnud. Kui see teema aktuaalsemaks saab, eks siis tuleb ennast sellega kurssi viia.
Mulle jääb natuke arusaamatuks, mida Sa mõtled väljendiga “riigile sikku”? Elupinna üürimine ei ole käibemaksuga kuidagi seotud, kuna üüritulu on käibemaksuvaba. See tähendab, et üürihinnale käibemaksu ei lisandu. Seetõttu ei saa ka renoveerimisel arvestada materjalidelt sisendkäibemaksu maha.
[…] Kinnisvarasse investeerimine 2 […]
Huvitav oleks teada, kuidas olukorras, kus ehitaja soovib tasu sularahas (või tal polegi firmat) tegutseda. Minu kokkupuude on, et kui tahad töö tellida ehitusega tegelevast firmast, siis on sama töö hind 3-8x kallim, kui see, mida ütleb tavaline töömees, kes on harjunud lihtsalt palka saama (tunnitasu vms). Kas võtad siis sellisel juhul nt töövõtulepinguga selle ehitaja firmasse tööle, et maksta ja deklareerida tema maksud, maksad iseendale palka/dividende, et sealt edasi töömehele maksta või võtad firmast laenu või kuidas? Eraisikuna tegutsedes nagu neid küsimusi ei teki, küll aga ettevõttena investeerides.
Kõige parem ja korrektsem oleks jah töömees töövõtulepinguga tööle võtta. Endale palka makstes ei ole tegelikult mitte mingisugust võitu ja lisaks rikud veel seadust, makstes ümbrikupalka. Dividendide võttes ja “mustalt” makstes pääsed küll sotsiaalmaksust, aga võit on ikkagi väike. Firmast laenu võttes pead ka selles eest intressi maksma (oleneb seadusest kehtestatud miinimumist).
Tegelikult tuleb ka eraisikuna see küsimus ette, kuna ka siis peaksid inimese tööle vormistama ja Maksuametis selle deklareerima. Maksuamet on aga tegelemas selle küsimusega ja ehk järgmine aasta peaks tulema välja mingit sorti uus ettevõtlusvõrm, mille maksukoormus on tunduvalt väiksem just selliste väikeste juhutööde jaoks (näiteks nagu ka Uberi sõitmine seda on).